Od UTU do Ustavnog suda, investitor iz Kolašina osporava zakonitost opštinske odluke

Zoran Rajković je deset godina vlasnik zgrade znane kao stari hotel “Bošković”, ali ne može da gradi iako je dobio urbanističko-tehničke uslove

Investitor Zoran Rajković iz Kolašina zatražiće ocjenu ustavnosti Odluke o stavljanju van snage Detaljnog urbanističkog plana (DUP) “Centar” u dijelu granica Urbanističkog projekta (UP) “Centralno gradsko jezgro”.

Tu odluku su odbornici kolašinske Skupštine opštine (SO) jednoglasno usvojili u aprilu prošle godine, na predlog izvršne vlasti. Prema Rajkovićevim informacijama, to će učiniti i još nekoliko investitora čiji su poslovni planovi u Kolašinu osujećeni Odlukom.

Suština odluke je da se van snage stavlja dio DUP-a u okviru granica predloženog UP, čime je uvedena zabrana izdavanja urbanističko-tehničkih uslova (UTU) za lokacije u toj zoni, kao i svih daljih pravnih i administrativnih radnji koje se odnose na pribavljanje saglasnosti i dokumentacije za gradnju. Ta zabrana se ne odnosi na objekte infrastrukture i objekte od opšteg javnog interesa.

Rajkovićev problem, koji ga je doveo do odluke da se obrati Ustavnom sudu, duboko je, objašnjava, ukorijenjen u višegodišnjim administrativnim preprekama i, kako tvrdi, neujednačenoj primjeni propisa i neodgovornosti pojedinih bivših službenika. Takođe, počinje i mnogo prije donošenja odluke o stavljanju van snage dijela DUP-a “Centar”.

Kolašinski preduzetnik vlasnik je već 10 godina zgrade znane kao zgrada “Gorštaka”, ili stari hotel “Bošković”, u samom centru grada. Objekat nije formalno zaštićen.

O izazovima koje Rajković ima, ali i o činjenici da je stari hotel “Boškovića” “zarobljen” između njegovih ideja o daljoj sudbini, površini i namjeni zgrade i zavrzlama nastalih u okviru nadležnog opštinskog sekretarijata, “Informacije CG” su pisale više puta.

“Od početka procesa i odluke da radim na ovom objektu, ušao sam u proceduru sa UTU koje sam dobio od nadležnih opštinskih službi. Ti uslovi su bili jasno definisani i omogućavali su gradnju u okviru ‘centralnih djelatnosti’, što je uključivalo mogućnost izgradnje hotela, motela, restorana, poslovnih prostora, stanova i drugih sadržaja. U dokumentaciji su bile predviđene dvije osnovne opcije – rekonstrukcija postojećeg objekta ili rušenje i izgradnja novog, s obzirom na loše stanje starog objekta. Uz to, bila je omogućena i dogradnja i nadogradnja, uz povećanje kvadrature u odnosu na postojeće stanje”, objašnjava Rajković.

Međutim, krajem januara prošle godine podnio je novi zahtjev za ispravku UTU uslova, a na odgovor je čekao skoro četiri mjeseca. Krajem aprila dobio je rješenje kojim je njegov zahtjev odbijen.

U obrazloženju je navedeno da su UTU uslovi izdati za izgradnju objekta na urbanističkoj parceli UP 17, pa da Sekretarijat ne može izdati nove UTU uslove za rekonstrukciju postojećeg objekta niti ispraviti postojeće.

“U međuvremenu, dok sam ulagao sredstva i čekao rješenje kroz legalan proces, Opština je donijela odluku o stavljanju dijela DUP-a ‘Centar’ van snage. Time sam faktički ostao bez mogućnosti da gradim i raspolažem svojim objektom na način na koji sam planirao”, kaže Rajković.

On tvrdi da je u startu postupao isključivo po tim uslovima i da nije tražio nikakve dodatne pogodnosti, već samo da realizuje ono što je već bilo definisano dokumentacijom. Međutim, kako navodi, tokom vremena su počeli problemi u tumačenju i primjeni tih uslova, kao i administrativna odugovlačenja. Tvrdi i da su mu na državnom nivou potvrđeni važeći UTU uslovi, ali da to nije dovelo do realizacije projekta na lokalnom nivou.

Kako su ranije nezvanično kazali “Vijestima”, u UTU od prije osam godina postojala je problematična kontradiktornost u samom dokumentu, između ostalog i zbog nedostatka odredbi o zaštiti nepokretnih kulturnih dobara. Objekat starog hotela “Bošković” je kroz Studiju zaštite kulturnih dobara za potrebe ID DUP-a “Centar” Kolašin iz 2018. godine prepoznat kao potencijalno kulturno dobro, zbog čega je, prema nezvaničnim informacijama, glavna gradska arhitektica smatrala da je potrebno tražiti mišljenje Uprave za zaštitu kulturnih dobara, odnosno pribaviti nove UTU.

Rajković objašnjava da je u međuvremenu objekat sve više propadao, te da je pokušao da osposobi prizemlje za privremeno korišćenje. Navodi da je u tom periodu samo imao dodatne troškove i gubitke. Takođe kaže da je stekao utisak da se planska dokumentacija u pojedinim slučajevima mijenja i prilagođava investitorima, i navodi primjer susjednih parcela gdje su, prema njegovim tvrdnjama, izmjene planova omogućile veći projekat drugom investitoru, uz izmjene urbanističkih linija i gabarita.

Za navodne zloupotrebe službenog položaja sumnjiči dvije bivše službenice Opštine. Međutim, kako tokom minule sedmice “Informacije CG” nijesu uspjele da stupe u kontakt sa njima, navodi koje iznosi nijesu mogli biti uključeni u ovaj tekst.

Problemi sa zgradom čiji je vlasnik, kako tvrdi Rajković, do sada su ga koštale mnogo. Pored svog prostora, zakupljuje drugi za potrebe trgovinske radnje, poručio je da trpi milionsku štetu i da mu je firma u riziku od zatvaranja.

Ruinirani objekat koji sada Rajkoviću zadaje muke bio je u periodu između dva svjetska rata “Grand hotel” i vlasništvo trgovca Marka Jovanova Boškovića i njegovih sinova. To je bio najveći hotel u gradu. Prema Almanahu Kraljevine SHS iz 1930. godine, imao je sedam soba. Kasnije je mijenjao namjenu, bio u vlasništvu FK “Gorštak”, a predstavljao je centar okupljanja sportista i kulturnih dešavanja, a potom je prodat preduzeću “Krisma motors”, koje je kasnije bankrotiralo.

DUP “Centar”, donijet još 2008. godine, više ne odgovara stvarnim prostornim, infrastrukturnim i urbanističkim uslovima u Kolašinu. Još od 2023. godine stizali su predlozi da se obustavi dalja primjena zastarjelog plana i uvede privremena zabrana gradnje u centru, kako bi se prostor sačuvao do izrade novog planskog rješenja. Međutim, ti predlozi su u tom periodu odbijani uz obrazloženje da bi usporili investicije i razvoj grada. Paralelno s tim, lokalna vlast je tadašnji investicioni zamah uglavnom podržavala, dok su upozorenja o infrastrukturnim ograničenjima i prenaglašenoj gradnji ostajala u drugom planu.

Civilni sektor, tačnije Incijativa zeleni Kolašin je u više navrata ukazivao da se gradnja odvija bez jasne dugoročne strategije, te da se pojedini djelovi centra već nalaze pod većim opterećenjem nego što je planom bilo predviđeno. Posebno je naglašavano da Kolašin nema kapacitete da prati intenzitet izgradnje turističkih i stambenih objekata koji su se pojavili u posljednjoj deceniji.

U tom kontekstu, odluka o stavljanju dijela DUP-a van snage, koja je uslijedila tek prošle godine, u civilnom sektoru je ocijenjena kao zakašnjela reakcija, ali i kao prvi konkretan korak ka zaustavljanju daljeg urbanističkog pritiska na najuže gradsko jezgro, uz ocjenu da je riječ o minimumu mjera koji je bio potreban da bi se prostor zaštitio od daljeg preopterećenja.