Ista zarada, različita investicija: presjek crnogorskog tržišta nekretnina u drugom kvartalu 2026.

Stan u Budvi i stan u Kotoru mogu donositi potpuno istu godišnju zaradu od izdavanja, oko 5% vrijednosti nekretnine, a da to i dalje budu dvije sasvim različite investicije.

Ta zarada, izražena kao procenat, ne govori ništa o dvije stvari koje kupca najviše koštaju: koliko lako će kasnije moći da proda taj stan i koliko njegov prihod zavisi od toga hoće li ljetnja sezona biti dobra. Na kraju drugog kvartala 2026. upravo te dvije stvari razdvajaju dobru kupovinu od loše.

Prema podacima Centralne banke Crne Gore, strani investitori su tokom 2025. godine u crnogorske nekretnine uložili 497,4 miliona eura, oko 9% više nego godinu ranije. Najviše novca stiglo je iz Srbije, Rusije i Turske, a strani kupci danas čine blizu dvije trećine svih kupoprodaja u zemlji.

Iza toga stoji šira slika. Prema izvještaju Svjetske banke, crnogorska privreda bi u periodu od 2025. do 2027. trebalo da raste u prosjeku oko 3,2% godišnje, dok je državni budžet za 2026. planiran na osnovu rasta od 3,3%. Uz to, Crna Gora je najdalje odmakla u pristupnim pregovorima sa Evropskom unijom od svih kandidata. Za kupca nekretnine to je konkretan podatak, jer članstvo u Uniji dugoročno podiže vrijednost imovine.

Na nivou cijele države kvadrat košta 2.970 eura prema traženim cijenama iz oglasa na Estitoru, prosječan stan oko 190.000, a godišnja zarada od izdavanja iznosi 4,4% uz prosječnu kiriju od 704 eura mjesečno. Po gradovima su te zarade vrlo blizu jedna drugoj: Budva vodi sa 5,1%, Podgorica je na 4,5%, Tivat na 4,4%, Bar na 4,3%, Kotor na 4,2% i Herceg Novi na 4,1%.

Razlika između prvog i posljednjeg grada jedva je jedan procentni poen, pa ako gledate samo tu cifru, djeluje kao da je svejedno gdje kupujete. A nije, jer ono što zaista odlučuje koliko ta zarada vrijedi jesu dvije stvari koje se u oglasu nikad ne pišu.

Prvo je koliko brzo i pod kojim uslovima možete prodati stan, a to najbolje pokazuje koliko ih je trenutno na prodaju. Podgorica ih ima 5.067, Budva 4.129, a Kotor svega 1.070, gotovo četiri puta manje. Mala ponuda u Kotoru ima dvije strane. Sa jedne strane diže cijene, pa je kotorski kvadrat u godinu dana skočio za 14,8%, najviše u zemlji. Sa druge strane, kada je na prodaju svega oko hiljadu stanova, prodavac kojem se žuri teško nalazi kupca. U dobrom trenutku to donosi bolju cijenu, u lošem znači da kupca čekate mjesecima. Ko traži prodaju stanova u Kotoru mora računati na visoku cijenu pri kupovini i na duže čekanje kada bude htio da proda.

Budva i Podgorica nude suprotno: cijene rastu sporije nego u Kotoru, ali kupaca ima dovoljno da prodaja ne zavisi od sreće.

Druga stvar koju sama zarada ne pokazuje jeste koliko prihod zavisi od sezone. Zarada od 5% ne vrijedi mnogo ako se cijela skuplja u dva ljetnja mjeseca. Podaci o turizmu to jasno pokazuju: od svih noćenja na primorju u drugom kvartalu, na Budvu otpada 55%, na Herceg Novi 24,1%, dok Podgorica u toj računici gotovo da ne učestvuje, jer glavni grad izdaje stanove ljudima koji tu žive i rade cijele godine.

Zato budvanska i podgorička zarada, iako brojčano slične, ne znače isto. U Budvi je prihod veći, ali neravnomjeran i osjetljiv na slabu sezonu. U Podgorici je nešto niži, ali stiže ravnomjerno tokom cijele godine. Za kupca koji ne želi da mu prihod zavisi od vremenske prognoze, stan na dan u Podgorici nosi mirniju računicu od primorskog izdavanja.

Nijedno tržište ne ide samo naviše. Cijene na primorju su već visoke, a to se najbolje vidi u poređenju sa Srbijom. Kvadrat u Budvi od 3.309 eura, prema traženim cijenama iz oglasa, praktično je na nivou beogradskih traženih cijena, koje se u drugom kvartalu 2026. kreću oko 3.300 eura. U odnosu na Novi Sad i Niš primorje je i dalje osjetno skuplje, jer se tamo tražene cijene kreću oko 2.800 odnosno 2.000 eura po kvadratu (procjena, bez zvaničnog izvora).

Stvarno ugovorene cijene daju precizniju sliku. Prema Republičkom geodetskom zavodu, prosječna cijena po kojoj su stanovi u Beogradu zaista prodati u prvom kvartalu 2026. iznosila je oko 3.080 eura po kvadratu. Podatak za drugi kvartal još nije objavljen, jer zvanična statistika kasni dva do tri mjeseca, pa je prvi kvartal za sada najsvježija potvrđena tačka. To znači da se za novac kojim se u Beogradu kupuje stvarno prodat stan, na primorju dobija tek cijena iz oglasa, na tržištu sa znatno manje kupaca.

Ima i drugih upozorenja. Podgorica i Budva su u posljednjem kvartalu čak i blago pojeftinile, za 1,3% odnosno 1%, što pokazuje da cijene ne rastu u pravoj liniji naviše. Plate ne prate cijene: u Budvi je prosječna zarada pala za 8,2%, u Tivtu za 3,6%, pa domaći kupci sve teže drže ovaj nivo, a tržište sve više zavisi od stranaca. A strani novac lako odlazi i prvi se povlači kada se uslovi promijene. Ništa od ovoga nije razlog da se ne kupuje, nego razlog da se u kupovinu ulazi sa jasnom slikom.

Zarada navedena u oglasu računa se prije troškova, a oni nisu mali. Porez na promet nepokretnosti iznosi 3% do vrijednosti od 150.000 eura, a iznad toga raste. Kod novogradnje se umjesto poreza na promet plaća porez na dodatu vrijednost od 21%. Tu su i troškovi notara od 400 do 700 eura te troškovi upisa u katastar od 50 do 200 eura.

Kada se ti jednokratni troškovi uračunaju u prvu godinu, stvarna zarada padne za blizu jedan procentni poen. Stan koji u oglasu obećava 5% u prvoj godini realno donosi bliže 4%, a onaj sa 4% spušta se prema 3%. Zato ozbiljan kupac gleda zaradu koja ostane poslije svih troškova, a ne cifru iz oglasa.

Umjesto obećanja, trezvena procjena. Prema najvjerovatnijem scenariju, prosječna cijena kvadrata u Crnoj Gori mogla bi do kraja 2026. ostati blizu današnjih 3.000 eura, uz rast do 2%. Ako sezona bude jaka i priliv stranog novca se nastavi, rast bi mogao biti oko 5%, dok bi u slabijem slučaju cijene mirovale ili blago pale. Nijedan od ovih brojeva nije siguran, jer su sve procjene zasnovane na dosadašnjem kretanju tržišta. Zajedno, ipak, pokazuju tržište koje se smiruje poslije nekoliko godina snažnog rasta, na kojem sve više odlučuje kvalitet prihoda, a ne brzina rasta cijene.

Iz svega slijedi jednostavan zaključak. Kupcu kojem je najvažniji miran, ravnomjeran prihod tokom cijele godine i laka prodaja, Podgorica nudi najuravnoteženiju kombinaciju zarade, broja kupaca i stabilnosti. Onaj ko cilja na rast vrijednosti nekretnine i spreman je da prihvati sezonske oscilacije i uži krug kupaca pri prodaji, na primorju ima veći potencijal, ali i veći rizik. Kotor je poseban slučaj: najbrži rast i najmanja ponuda idu zajedno, pa je to tržište za strpljivog kupca koji ne mora žurno da proda.

Detaljnu analizu po gradovima, sa kretanjem cijena i zarada kroz ranije kvartale, možete pratiti u kvartalnom izvještaju za tržište nekretnina u Crnoj Gori.

Podaci su preuzeti sa platforme Estitor.com (tražene cijene iz oglasa) te iz podataka Uprave za statistiku Crne Gore za jun 2026. i Centralne banke Crne Gore za 2025. godinu. Projekcija privrednog rasta preuzeta je iz procjena Svjetske banke i budžeta Crne Gore za 2026. Cijene za Beograd, Novi Sad i Niš u drugom kvartalu tržišne su procjene traženih cijena bez zvaničnog izvora, dok se stvarno ugovorena cijena u Beogradu oslanja na zvanične podatke Republičkog geodetskog zavoda Srbije za prvi kvartal 2026. Podaci o turizmu za drugi kvartal odnose se na potvrđene brojeve za april i maj, dok je juni procjena. Tekst je informativne prirode i ne predstavlja investicionu preporuku.